Direto ao Ponto: A Reforma Tributária trouxe uma regra específica para as operações de locação, segundo a qual o fato gerador do IBS e da CBS ocorre apenas com o pagamento da contraprestação. No entanto, as recentes definições do leiaute da NFS-e Nacional levantaram uma dúvida relevante para contribuintes do setor imobiliário: a emissão da nota fiscal antes do recebimento anteciparia a incidência dos tributos? A interpretação conjunta da Lei Complementar nº 214/2025 e das regras técnicas da NFS-e indica que não. Embora a documentação fiscal possa ser exigida para registrar a operação no período de competência correspondente, a obrigação tributária continua vinculada ao efetivo pagamento, preservando a regra especial aplicável às locações.
Em detalhes
A implementação do IBS e da CBS tem revelado uma série de desafios interpretativos decorrentes da necessidade de harmonização entre as regras de incidência tributária e os novos requisitos operacionais introduzidos pelos documentos fiscais, ou seja, da harmonização entre o dia a dia da esteira fiscal e as determinações legais-tributárias.
Um dos pontos que vem gerando dúvidas diz respeito às operações de locação. Afinal, se a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do pagamento, seria correto concluir que a emissão da NFS-e também deve ocorrer apenas nessa ocasião?
A análise da legislação e das regras técnicas atualmente disponíveis indica que a resposta não é necessariamente “SIM”.
A regra especial da Lei Complementar nº 214/2025
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece, como regra geral, que a incidência do IBS e da CBS está associada ao fornecimento do bem ou serviço.
Entretanto, a própria legislação prevê hipóteses específicas em que o legislador adotou marcos temporais distintos para a ocorrência do fato gerador. Entre elas encontram-se as operações de locação.
Nesses casos, o art. 254, inciso III, dispõe expressamente que o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do pagamento da contraprestação.
Trata-se de regra especial que afasta a lógica tradicional da competência e vincula o nascimento da obrigação tributária ao efetivo ingresso financeiro decorrente da operação.
Sob uma leitura isolada do dispositivo, seria possível concluir que nenhuma obrigação relacionada à documentação fiscal surgiria antes do recebimento correspondente.
Todavia, a questão não se encerra nessa análise.
O desafio trazido pela NFS-e Nacional
Com a publicação da Nota Técnica nº 009/2026 da NFS-e Nacional, foram introduzidas regras específicas voltadas à emissão do documento fiscal relativo à operação imobiliária sujeita ao IBS e à CBS.
O novo leiaute passou a exigir informações relacionadas ao período de referência da operação, à competência e ao vencimento originalmente pactuado, criando uma estrutura que busca refletir a dinâmica contratual dessas atividades.
Além disso, as regras de validação do sistema impedem que a competência informada seja posterior à data de emissão do documento fiscal.
Esses elementos indicam que a NFS-e não foi concebida para ser emitida exclusivamente após a realização do pagamento.
Pelo contrário, a estrutura do documento sugere a necessidade de registro formal da operação no período ao qual ela se refere, ainda que o fato gerador dos novos tributos esteja sujeito a disciplina legal específica.
Emissão da NFS-e e ocorrência do fato gerador não se confundem
A principal conclusão decorrente da interpretação conjunta da legislação e da documentação técnica é que emissão da NFS-e e ocorrência do fato gerador não necessariamente coincidem.
O documento fiscal possui função de documentar a operação e permitir sua integração à infraestrutura operacional do novo sistema tributário, inclusive para fins de controle e mecanismos relacionados ao split payment.
Já a incidência do IBS e da CBS continua subordinada ao marco temporal definido pela lei complementar.
Assim, a emissão da NFS-e pode ocorrer para registrar a locação referente a determinado período, sem que isso implique, por si só, a ocorrência do fato gerador dos tributos.
Nessa perspectiva, permanece íntegra a regra do art. 254, inc. III, da Lei Complementar 214, segundo a qual a obrigação tributária surge apenas quando há o efetivo pagamento da contraprestação.
E o que acontece em caso de inadimplência?
A consequência prática dessa interpretação é especialmente relevante nos casos de atraso no pagamento.
Se o fato gerador está condicionado ao recebimento, a mera inadimplência do contratante tende a postergar a ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS.
Em outras palavras, a emissão da NFS-e para documentar a operação não significa que o tributo já se tornou exigível.
A incidência somente ocorrerá quando houver a efetiva realização do pagamento, observadas as regras específicas previstas pela legislação.
Impactos práticos para as empresas
- A emissão da NFS-e não implica, por si só, a ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS nas operações de locação de imóveis.
- Empresas deverão conciliar dois marcos temporais distintos: a emissão do documento fiscal para fins operacionais e a incidência tributária vinculada ao recebimento da contraprestação.
- Casos de inadimplência tendem a postergar o fato gerador dos tributos, desde que não haja pagamento da contraprestação, mesmo que a NFS-e já tenha sido emitida.
- Processos fiscais, financeiros e sistêmicos precisarão ser revisados, especialmente para garantir o correto acompanhamento dos recebimentos e da apuração do IBS e da CBS em operações recorrentes.
Considerações finais
Embora o tema ainda dependa da evolução das orientações oficiais e da consolidação dos procedimentos operacionais da NFS-e Nacional, a interpretação atualmente mais consistente parece ser aquela que distingue claramente dois momentos distintos:
- a emissão da NFS-e, destinada à documentação da operação e ao atendimento das exigências operacionais do sistema; e
- a ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS, que, nas operações de locação, permanece vinculada ao efetivo pagamento da contraprestação.
Essa separação entre documentação fiscal e incidência tributária representa uma das inovações mais relevantes trazidas pela Reforma Tributária e exige atenção especial das empresas que exploram operações imobiliárias recorrentes.