A entrada em vigor da Emenda Constitucional nº 132/2023 marcou o início de uma significativa Reforma Tributária sobre o consumo. Essa emenda consolidou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que abrangerá tanto o ISS (Municipal) quanto o ICMS (Estadual). Paralelamente, os impostos federais como PIS e COFINS serão fundidos na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Além disso, bens e serviços considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente podem estar sujeitos ao Imposto Seletivo (IS), enquanto produtos primários ou semielaborados poderão ser tributados por Contribuição Estadual.

Assim, a reforma promete simplificar a tributação sobre o consumo, oferecendo maior segurança ao sistema atual, sem aumentar a arrecadação. No entanto, é claro que essa simplificação não será tão ideal quanto se esperava (de cinco tributos, voltamos a ter outros cinco), embora se antecipe uma transparência sem precedentes. Enquanto alguns conflitos tradicionais entre fisco e contribuinte podem diminuir, é incerto quantos novos surgirão com a regulamentação futura. Além disso, dada a falta de conhecimento sobre as alíquotas efetivas dos novos tributos, é difícil garantir que a arrecadação não aumentará.

A transição para o novo modelo será gradual, com início em 2026 e previsão de conclusão até 2033. Esse período representa um desafio significativo para as empresas, pois exigirá que atendam aos requisitos legais dos tributos existentes (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS), além dos novos tributos (CBS e IBS).

Os créditos de PIS e COFINS poderão ser compensados com a CBS, ou como é atualmente praticado, podem ser utilizados para compensação com outros tributos federais ou reembolsados em dinheiro. Os créditos homologados de ICMS serão compensados com o IBS em até 240 parcelas, a partir de 2033, com correção monetária, conforme vier a ser estabelecido em Lei Complementar.

Em termos gerais, eis nosso resumo direto ao ponto:

Com IVA Dual, aumento significativo na carga tributária. Promessa de regime diferenciado

Com a recente implementação da Emenda Constitucional nº 132, o setor imobiliário brasileiro enfrenta mudanças substanciais decorrentes da reestruturação do sistema tributário. Uma das principais alterações é o aumento nos custos de serviços, com impacto ainda incerto nos custos de bens, o que pode gerar instabilidade nas previsões financeiras das empresas.

As holdings imobiliárias, anteriormente tributadas apenas pelo PIS/COFINS, passarão a ser tributadas pelo IVA Dual, aumentando a carga tributária sobre essas entidades. Além disso, haverá um aumento das alíquotas sobre as receitas de aluguel e vendas de unidades imobiliárias, impactando diretamente a rentabilidade das operações do setor.

Outro ponto crítico é o aumento insuficiente de créditos com fornecedores. Há uma previsão de restrição ao direito de crédito para os locatários nas contratações de locações, algo que atualmente é permitido no regime do PIS/COFINS. Essa mudança pode resultar em um aumento nos custos operacionais para locatários e proprietários de imóveis.

A possibilidade de bi-tributação em algumas operações imobiliárias, com a incidência tanto do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quanto do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), é uma preocupação significativa. Isso pode aumentar ainda mais a carga tributária sobre transações imobiliárias, tornando-as mais onerosas para os envolvidos.

Relativamente às expectativas de um regime diferenciado, temos que:

a) Possibilidade de alterações nas alíquotas e na base de cálculo, o que pode trazer imprevisibilidade e necessidade de constantes ajustes nas estratégias de precificação e planejamento tributário;

b) Possibilidade de tributação com base na receita ou no faturamento, ao invés do lucro, o que pode afetar significativamente a lucratividade das empresas imobiliárias.

c) Possibilidade de alterações nas regras de creditamento, restringindo o uso de créditos fiscais apenas ao adquirente dos bens e serviços, limitando a capacidade das empresas de compensar seus débitos fiscais de maneira eficiente.

Para o setor imobiliário, essas mudanças representam desafios significativos. As empresas precisam se preparar para os aumentos nas alíquotas sobre receitas de aluguel e vendas de unidades, além de gerenciar os impactos financeiros decorrentes do aumento inexpressivo de créditos com fornecedores.

A necessidade de um planejamento tributário eficiente é mais urgente do que nunca. Empresas do setor imobiliário devem buscar orientação especializada para entender plenamente as implicações dessas mudanças e ajustar suas estratégias fiscais e operacionais. O cenário exige uma adaptação rápida e eficaz para mitigar os impactos negativos e aproveitar as possíveis oportunidades que podem surgir com a nova estrutura tributária.

Portanto, a Reforma Tributária impõe ao setor imobiliário a necessidade de uma revisão profunda de suas práticas de gestão tributária, com foco em maximizar a eficiência fiscal e garantir a sustentabilidade financeira em um ambiente de crescente complexidade tributária.

Estratégias: como devem ser feitas? “If you fail to plan, you are planning to fail!”

O tema em questão é de extrema importância, porém, como lidar com ele? Como sempre, direto ao ponto:

Primeiramente, é essencial identificar os times e responsáveis e estabelecer prazos para a transição para o novo sistema tributário. Isso envolve desenhar quem são os times e indivíduos envolvidos na compreensão e direção do tema. Embora diversos setores dos negócios possam ser chamados para auxiliar, é crucial ter um líder conduzindo essas iniciativas.

Após isso, é pertinente criar uma modelagem que identifique as variáveis no preço e outras grandezas do modelo atual, para estimar os impactos dos novos tributos ao longo do tempo. Embora possa parecer prematuro, essas projeções financeiras servem para antecipar cenários e identificar possíveis ganhos, perdas, riscos e oportunidades, permitindo decisões informadas antes que se tornem urgentes.

Também é importante considerar os efeitos nos regimes atuais, na cadeia de logística e suprimentos, bem como a conveniência de explorar novas exceções criadas. Além disso, deve-se avaliar a possibilidade de a empresa possuir créditos fiscais do regime atual, antecipando cenários para evitar custos desnecessários.

Por último, e mais importante, são as pessoas. As equipes atuais podem não ser suficientes para estrategicamente antecipar e planejar a transição para o novo regime. Investimentos em equipes internas e assessores externos são necessários para dimensionar corretamente o que fazer e quando fazer. Líderes preparados para tomar as decisões corretas e executivos treinados para fornecer os cenários de ação são essenciais diante dessa reforma tributária do consumo. Essas ações podem significar maximizar ganhos e minimizar perdas para qualquer negócio.